景順房地産團隊分享其2020年展望。

2019年11月19日 |  Tim Bellman and Joe Rodriguez

重點

• 環球房地產在2020年的前景正面，但宏觀風險升溫。
• 經濟增長於2019年放緩，但仍足以支持房地產需求。
• 如果一個或以上的宏觀風險實現，應在「結構性進取策略」(structural offense)（把握房地產需求的長期動力）及「周期性防守策略」(cyclical defense)之間作出取捨。

一如預期，環球經濟增長開始放緩，但仍足以支持房地產需求。邁向2020年，在長期政府債券孳息率進一步下跌的情況下，房地產相對其他資產類別的價格似乎較2019年初更具吸引力，加上投資者擴大物色收益型資產的範圍，可能因而推動更多資金流入房地產。

雖然部分風險開始減退（即通脹和利率上行壓力），但鑑於其他地緣政治風險成形，我們得改變執行策略，從而緩和這些風險。

增長前景和增長風險

我們已有一段時間基於經濟增長放緩的預期，建立對2020年房地產市場的展望，而這方面的變化不大。事實上，幾乎全球各地的經濟增長都逐漸減慢，但幅度溫和。

展望後市，我們可從兩方面審視經濟增長前景：預期絕對增長率的變化，以及預期增長率對比長期趨勢（圖1）。這為我們提供更微妙的觀點：

• 增長高於長期趨勢：牛津經濟研究院(Oxford Economics)預測在2020年，只有法國和西班牙的增長率高於長期趨勢；其他地區的增長料將低於長期趨勢。
• 增長加快：新加坡、香港、南韓、澳洲及德國的國內╱本地生產總值增長預計將於2020年再次加速，但增長率低於長期趨勢。
• 增長減慢：估計美國、英國和其他大部分歐洲國家的增長將於2020年減速，但對不少國家來說，這只是意味增長放緩至接近各自的長期平均增長率。

對房地產需求而言，這帶來甚麼啟示？上述分析反映市場的基本因素普遍正面，而且全球大部分地區在一定程度上愈趨接近。不過，這同時顯示需求狀況可能受宏觀風險影響。

註：十年趨勢包括2009年至2018年期間。

資料來源：景順房地産以牛津經濟研究院(Oxford Economics)數據爲基礎，截至2019年9月。

目前，不少較為重大的風險均屬地緣政治風險，而非經濟風險。貿易戰、英國脫歐及貨幣與財政政策失誤影響房地產基本因素的可能性和嚴重程度依然最高。就風險範圍和性質來看，整體上並無一個國家或地區在抵禦有關風險方面更勝一籌。

這與我們對市場總回報的基本預測變化不太相符，有關預期在未來數年仍看好亞太區（圖2）。

註：預測假設收益率╱資本轉化比率維持不變。f = 預測。

資料來源：景順房地産來自景順房地産2019年下半年的內部觀點，截至2019年9月。

地區總回報展望的差異部分源於市場對租金進一步增長的預期。根據景順房地產(Invesco Real Estate)的預測，全球大部分市場行業的租金可望在2020年持續增長。有關差異建基於增長動力的相對變化：

• 美國租金增長放緩：管景順房地產涵蓋的所有合資格美國市場行業租金料將在2020年上升，但估計全部增長率均較2019年更為緩慢。
• 亞太區和歐洲個別市場的租金增長加快：預期亞太區和歐洲約四分之三的市場行業租金將於2020年上升。此外，其中18%亞太區市場行業及26%歐洲市場行業的租金增長步伐預計將在2020年加快（圖3）。

資料來源：景順房地産，截至2019年9月

緩和地區及個別資產風險

一般而言，我們相信多元化配置（市場、行業和資產配置等）可帶來優勢，並認為建構多元化投資組合是締造穩定回報和降低波幅的關鍵，尤其是在市況更為不明朗期間。展望後市，相信市場和行業內首四分位及第四個四分位的資產表現可能出現更大分歧。主動挑選和管理資產有助緩和可預見的下行風險，其重要性或會日漸提高。

傳統上，行業選擇一直是建構投資組合的重要元素。這個情況依然不變，但受新科技的長期顛覆趨勢影響，不同行業的表現特點似乎正在改變。過往，辦公室和零售投資佔傳統房地產投資組合的一大部分；雖然我們知道不少投資者一直減少對零售資產的投資，但這兩個行業的權重合共仍佔MSCI環球房地產指數超過60%。²

為何我們認為資產表現可能出現分歧？這個情況已經發生。電子商貿興起，已為零售業的表現和風險性質帶來負面影響，但另一方面亦相應的利好物流業，因而形成表現優秀及表現遜色的資產。考慮到未來許多顛覆市場格局的可預見因素，我們認為辦公室業務日後或會因科技顛覆趨勢加劇而受影響（圖4）。這亦可能造成優勝劣敗的局面。

資料來源：景順房地産以世邦魏理仕、NAIOP、CNET和MSCI數據爲基礎，截至2019年9月

這實際上帶來甚麼啟示？兩個一般房地產執行主題可把握上述觀點所帶來的優勢：

• 只專注科技及生命科學增長範疇：科技和生命科學行業或會在未來十年成為新設高薪職位的主要動力，似乎很可能形成分類市場群體，使房地產需求持續增長。
• 非主流行業可能提供周期性較低及分散的投資機會：城市內填式物流、自存倉、健康護理或酒店等分類行業和非主流行業的需求看來較為分散，部分可能不太受周期放緩影響。

總結

展望2020年，宏觀經濟及地緣政治環境將持續不明朗，儘管經濟可望繼續增長，但步伐並不穩固。我們認為投資者可採取抗跌配置，以抵禦任何潛在的周期阻力，同時把握長期結構趨勢，便可望在市場波動期間取得較佳表現。因此，投資者需聚焦於具增長前景，並能緩衝目前和未來受顛覆影響的市場和行業。貨幣寬鬆政策擴大資本市場的執行空間，應可提供足夠時間以執行主動資產策略。
 

Tim Bellman是景順房地産全球研究主管。Joe Rodriguez是景順房地産全球房地産證券主管。
 

^1 資料來源：租金增長反映市場租金率（成本）在預測期間的預期趨勢（以百分比列示）

^2 資料來源：MSCI 環球全年房地產指數，截至2018 年。MSCI 環球全年房地產指數是一項市值加權指數，涵蓋全球25 個國家的房地產總回報。投資者不可直接投資於指數。
 

更多2020年展望

Related articles

展望2020：環球市場策略 - 地區展望

展望2020：環球市場策略 - 資產類別展望

重要信息

本文件擬僅供景順意圖提供的人士而設，只作資料用途。本文件並非邀約買賣任何金融産品，不應分發予居於未經授權分派或作出分派及屬違法的司法管轄區的零售客戶。本文件的任何部分都不得發行、披露或分發給任何未經景順授權人士。不得向任何未獲授權人士傳閱、披露或散播本文件的所有或任何部分。

本文件的某些內容可能並非完全陳述歷史，而屬“前瞻性陳述”。前瞻性陳述是以資料日期所得數據爲基礎，景順並無責任更新任何前瞻性陳述。實際情况與假設可能有所不同。概不保證前瞻性陳述（包括任何預期回報）將會實現，或者實際市况及／或業績表現將不會出現重大差距或更爲遜色。

本文件中所陳述的資料並無將任何個人的投資目標、財務狀况或其它特定需要納入考慮。我們鼓勵投資者在作出投資决定之前，應考慮個人投資目標、財務狀况及需求的適切性。

您應該注意本文件中的資料：

• 可能包含談及非當地貨幣計算的金額；
• 可能包含並非按照個別人士所居住國家之法律或條例所準備的財務信息；
• 可能並未討論涉及外幣投資的風險；
• 並未討論當地稅務議題。

本文件呈列的所有資料均源自相信屬可靠及最新的資料來源，但概不保證其準確性。所有投資均包含相關內在風險。文件內所述觀點乃根據現行市况作出，將不時轉變，而不會事前通知。有關觀點可能與景順其他投資專家的意見有所不同。

若在一些司法管轄地區分發和發行本文件，將可受法律限制。持有本文件作爲營銷材料之人士須知悉並遵守任何相關限制。本文件並不構成於任何司法管轄地區的任何人士作出未獲授權或作出而屬違法之要約或招攬。